En bref
L'article 21 de la Ley de Propiedad Horizontal en Espagne permet à la copropriété de récupérer les charges impayées par un voisin via une procédure judiciaire, la suppression du droit de vote et même la saisie de biens immobiliers.
Trois points à retenir
- La communauté peut voter des intérêts de retard supérieurs au taux légal et restreindre l'accès à certains services non essentiels comme une piscine ou une salle de sport.
- Avant tout recours judiciaire, l'assemblée des copropriétaires doit approuver la liquidation de la dette et établir un certificat détaillant les quotas échus, les intérêts et les frais.
- La procédure de proceso monitorio permet d'obtenir une ordonnance de paiement exécutoire, et la communauté peut demander un embargo préventif sur les biens du débiteur sans déposer de caution.
La réponse en bref
L'article 21 permet à la copropriété de récupérer les charges impayées par voie judiciaire via le proceso monitorio, de restreindre certains services et d'obtenir la saisie de biens immobiliers du voisin débiteur.
Quand un voisin cesse de payer ses charges en copropriété espagnole
Les factures communes qui s’accumulent, les tensions qui s’installent dans les couloirs, et un voisin qui ne règle plus rien : ce scénario est malheureusement fréquent dans de nombreuses copropriétés en Espagne. Face à cette situation, les autres propriétaires se posent tous la même question — jusqu’où la communauté peut-elle légalement aller pour récupérer les sommes dues ?
La Ley de Propiedad Horizontal, texte fondamental qui régit la vie en copropriété en Espagne, apporte une réponse claire. Sa version la plus récente, publiée au BOE, consacre un outil particulièrement efficace contre les impayés : l’article 21, qui organise à la fois les mesures préventives, la réclamation judiciaire et la médiation autour des dettes de charges.
Ce que l’article 21 de la loi sur la propriété horizontale autorise concrètement
L’article 21 LPH cible directement les impayés de charges de copropriété. Comme le souligne le média espagnol Okdiario, « la loi établit que, au-delà de la réclamation du montant par voie judiciaire, le droit de vote du propriétaire mauvais payeur est supprimé lors des assemblées de voisins et qu’il est même possible d’en arriver à la saisie de biens immobiliers », dès lors qu’une dette envers la communauté est constatée. Il s’agit avant tout d’un mécanisme de recouvrement civil, et non d’une sanction punitive.
Le texte publié au BOE précise que la communauté peut voter des intérêts de retard supérieurs au taux légal, à condition que cette majoration soit approuvée en assemblée et notifiée à l’ensemble des copropriétaires. L’assemblée peut également décider de restreindre l’accès à certains services non essentiels — comme une piscine commune ou une salle de sport — tant que cette mesure reste proportionnée et ne compromet pas l’habitabilité du logement.
Comment activer l’article 21 LPH étape par étape
Avant tout recours devant un juge, la junta de propietarios — l’assemblée des copropriétaires — doit d’abord approuver officiellement la liquidation de la dette du propriétaire défaillant. Le secrétaire ou le secrétaire-administrateur établit ensuite un certificat détaillant les quotas échus, les éventuels intérêts et les frais associés. Ce document doit être signé avec le visa du président de la communauté, et il deviendra la pièce centrale du futur proceso monitorio.
Une fois cet accord obtenu, le débiteur doit être informé de manière traçable. Okdiario rappelle que la première étape consiste à lui réclamer la somme directement, puis à lui notifier la situation par acte notarié ou par courrier avec accusé de réception, afin de disposer d’une preuve légale. Si le propriétaire demeure introuvable, l’article 21 autorise un affichage dans un endroit visible de l’immeuble pendant au moins trois jours. La communauté peut alors saisir le tribunal compétent et déposer la demande de proceso monitorio, accompagnée du certificat approuvé en assemblée.
Proceso monitorio, saisies et droit de vote : ce qui se passe devant le juge
La procédure judiciaire est écrite et relativement rapide. Si le débiteur ne formule aucune opposition dans les délais impartis, l’ordonnance de paiement devient directement exécutoire, intérêts de retard et dépens inclus, conformément à la Ley de Enjuiciamiento Civil. En cas d’opposition, l’article 21 LPH autorise la communauté à demander un embargo préventif sur les biens du voisin débiteur, sans avoir à déposer de caution, le litige se poursuivant alors par la voie ordinaire.
Concernant le droit de vote, il faut savoir que son retrait au copropriétaire débiteur relève en réalité de l’article 15.2 de la loi, distinct de l’article 21. Par ailleurs, toute communication relative à l’identité du débiteur doit rester strictement limitée au cadre interne de la communauté.
