Vente d’appartement loué : pourquoi le locataire n’a pas toujours son mot à dire

Un propriétaire annonce la vente de son appartement, le locataire attend une offre prioritaire qui ne vient jamais, et découvre trop tard que son droit de préemption ne s’applique pas à sa situation.

Jeudi matin, 9 h 30. Marie ouvre la boîte aux lettres de son deux-pièces loué depuis quatre ans dans le 11ᵉ arrondissement de Paris. Une lettre recommandée l’informe que son propriétaire met le bien en vente. Elle sourit : elle connaît la loi, elle sera prioritaire pour acheter. Deux mois plus tard, elle apprend par le syndic que l’appartement est vendu à un couple qui emménage dans quinze jours. Aucune offre ne lui a été adressée. Marie réalise alors qu’elle occupait un logement meublé, et que ce fameux droit de préemption dont tout le monde parle ne la protégeait tout simplement pas.

Le droit de préemption du locataire : un principe encadré, pas automatique

Le droit de préemption repose sur plusieurs textes distincts, pas sur une règle unique applicable à toutes les ventes. Le fondement principal se trouve dans l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte impose au propriétaire qui veut vendre son logement loué nu de donner congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail, et ce congé doit obligatoirement comporter une offre de vente. Cette offre vaut proposition d’achat prioritaire pour le locataire en place.

Un second régime existe pour les ventes par lots : l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 accorde un droit de préemption au locataire lorsque le propriétaire divise son bien pour le vendre appartement par appartement.

Enfin, un troisième dispositif concerne la vente d’un immeuble entier. Issu de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, il protège les locataires lorsque l’immeuble compte plus de dix logements. Trois textes, trois logiques, mais un même objectif : donner au locataire une chance de racheter le bien qu’il occupe avant qu’il ne change de mains.

Dans quels cas précis le locataire peut faire valoir ce droit ?

Pour que le locataire puisse se prévaloir de l’article 15-II, plusieurs conditions doivent être réunies. Le bail doit porter sur un logement loué nu, c’est-à-dire non meublé. Le congé doit être donné en respectant le délai légal de six mois avant l’échéance du bail, et il doit contenir une véritable offre de vente mentionnant les conditions de la transaction.

Sans cette offre, le congé est irrégulier et le locataire peut le contester. Ce même droit s’applique aussi dans le cadre d’une vente après division, prévue par la loi de 1975 : si le propriétaire découpe son immeuble en plusieurs lots pour les vendre séparément, chaque locataire concerné doit recevoir une offre prioritaire.

Un point mérite d’être souligné : les locataires de chambres meublées bénéficient de ce droit de préemption dans le cadre d’une vente après division, alors qu’ils en sont exclus pour une vente classique en fin de bail.

Pour les grands ensembles immobiliers, la loi de 2006 impose au propriétaire qui vend en bloc un immeuble de plus de dix logements à un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les baux d’informer les locataires et de leur proposer, dans certaines conditions, d’acquérir leur logement en priorité.

Dans quelles situations le propriétaire peut-il vendre sans consulter le locataire ?

Le droit de préemption ne s’applique pas automatiquement à toutes les ventes de logements occupés. Plusieurs cas de figure permettent au propriétaire de vendre sans offrir de priorité d’achat à son locataire.

Le premier concerne la location meublée : le droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi de 1989 ne s’applique pas à ces baux, qui obéissent à un régime distinct. C’est précisément le piège dans lequel Marie est tombée.

Le second cas vise la vente à un proche : si le propriétaire cède son bien à un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus et si l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du préavis, aucune offre de vente n’est due au locataire.

Le troisième cas, souvent mal compris, concerne la vente d’un logement loué en cours de bail, hors congé pour vente. Un propriétaire peut parfaitement vendre son bien occupé à tout moment, à condition de ne pas délivrer de congé. L’acquéreur reprend alors le bail en cours avec les mêmes conditions. Dans ce schéma, le locataire reste en place, mais n’a aucun droit de préemption à faire valoir.

Une évolution législative en cours pour les meublés

Une proposition de loi examinée au Sénat, visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction, contient un article 11 destiné à étendre le droit de préemption aux locations meublées dans les mêmes conditions que pour un logement loué nu.

Ce texte, déjà adopté conforme en commission, vise une uniformisation des règles entre meublé et non meublé. Concrètement, si cette proposition entre en vigueur, les locataires de logements meublés bénéficieraient du même droit de préemption que ceux d’un logement nu lors d’un congé pour vente.

Mais attention : ce texte n’est pas encore entré en vigueur, et les locataires de meublés restent aujourd’hui exclus du dispositif de préemption dans la plupart des situations.

Ce qu’il faut vérifier avant de compter sur son droit de préemption

Avant de s’alarmer ou de se réjouir à la réception d’un congé pour vente, mieux vaut vérifier précisément trois éléments :

• La nature du bail : loué nu ou meublé
• Le motif invoqué par le propriétaire : congé pour vente, vente sans congé, vente en bloc, vente après division
• Le lien éventuel avec l’acquéreur : vente à un membre de la famille jusqu’au troisième degré qui occupera le logement pendant au moins deux ans

Ces trois éléments suffisent souvent à déterminer si le locataire dispose réellement d’un droit de préemption ou s’il doit simplement quitter les lieux au terme prévu. Avec la réforme en discussion sur les meublés, les règles pourraient encore évoluer dans les prochains mois.