Squatteurs et trêve hivernale : ce mode d’entrée qui annule toute protection

Tous les propriétaires ne sont pas condamnés à attendre le printemps : si l’occupant est entré par effraction, la trêve hivernale ne s’applique tout simplement pas.

Il est 9 heures un matin de novembre quand Monique, propriétaire d’un deux-pièces à Lyon, découvre qu’une serrure a été forcée pendant son absence. À l’intérieur, des affaires qui ne sont pas les siennes, un matelas sur le parquet. Son notaire la rassure à moitié : « C’est la trêve hivernale, madame, on ne peut rien faire avant avril. » Sauf qu’il se trompe. Ce n’est pas le statut d’occupant qui compte ici, c’est la façon dont ces personnes sont entrées.

Pourquoi la trêve hivernale ne couvre pas tous les occupants

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, la trêve hivernale interdit toute expulsion locative, même en présence d’une décision de justice définitive. Ce calendrier, fixé par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, protège les locataires en difficulté et vise à éviter que des familles ne se retrouvent à la rue en plein hiver.

Mais la loi prévoit des exceptions précises, et l’occupation illégale par effraction en fait partie.

Le texte exclut de la protection tout occupant entré « sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, réalisée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ». En clair :

• Une porte fracturée
• Une fenêtre brisée
• Un cadenas scié
• Une intrusion par intimidation ou menace

Ces modes d’entrée privent l’occupant de toute forme de sursis hivernal. Peu importe la température extérieure ou la date du calendrier : l’expulsion peut être ordonnée toute l’année.

Ce qui a changé depuis 2023 : la loi Kasbarian-Bergé

Avant 2023, la procédure administrative d’expulsion rapide était réservée aux résidences principales. Autrement dit, un propriétaire dont la résidence secondaire était squattée devait passer par le tribunal, avec des délais qui pouvaient s’étirer sur plusieurs mois.

La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a élargi le champ d’application. Désormais, la procédure accélérée s’applique aussi :

• Aux résidences secondaires
• Aux logements meublés vacants
• Aux logements destinés à la mise en location

Cette réforme a modifié l’équilibre du terrain. En 2025, 30 500 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique en France, soit une hausse de 27,2 % par rapport à 2024, selon la Chambre nationale des commissaires de justice.

Le message du législateur est clair : protéger les locataires de bonne foi, pas les occupants entrés par la force.

Que peut faire le propriétaire dès qu’il constate l’intrusion

Premier réflexe : ne jamais agir seul. Changer les serrures, couper l’électricité, déménager les affaires des occupants — toutes ces actions exposent le propriétaire à des poursuites pour voies de fait, même s’il est légalement dans son droit.

La seule voie légale passe par deux étapes bien distinctes :

1. Déposer plainte pour violation de domicile auprès du commissariat ou de la gendarmerie
2. Saisir le préfet d’une demande d’évacuation forcée, sur la base de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007

Le préfet dispose alors de 48 heures pour statuer. Son silence équivaut à un refus implicite. En cas d’accord, les occupants reçoivent une mise en demeure de quitter les lieux.

Le délai de départ varie selon la nature du bien : 24 heures minimum si le logement est le domicile du demandeur, avec possibilité de recours suspensif dans les autres cas. Une fois ce délai écoulé, les forces de l’ordre peuvent intervenir pour procéder à l’évacuation.

Quand la voie préfectorale échoue : le recours judiciaire

Si le préfet refuse ou ne répond pas, le propriétaire peut saisir le juge des référés. Cette voie est plus longue — comptez plusieurs semaines, parfois deux à trois mois selon l’encombrement du tribunal — mais elle reste ouverte en toute saison.

Le juge examine les preuves de l’effraction et l’absence de titre d’occupation. En cas de squat avéré, il ordonne l’expulsion sans attendre la fin de la trêve hivernale.

Pour que la procédure soit efficace, le propriétaire doit rassembler :

• Le procès-verbal de dépôt de plainte
• Des photos de la serrure forcée ou de la fenêtre brisée
• Les attestations de voisins, si possible
• Tout élément prouvant la vacance du logement avant l’intrusion (factures d’énergie nulles, courriers non retirés, etc.)

Plus le dossier est solide, plus l’issue est rapide.

Les squatteurs qui passent par la ruse peuvent-ils invoquer la trêve ?

Autre cas fréquent : l’occupant qui entre sans forcer la serrure, parce qu’il a obtenu les clés par ruse — fausse identité, faux contrat de location, détournement de confiance. Là, la situation se complique.

Si aucune effraction physique n’est démontrée, le propriétaire ne peut pas invoquer l’exception à la trêve hivernale prévue pour les entrées par voie de fait. Il doit alors passer par la procédure classique d’expulsion locative, avec mise en demeure, assignation au tribunal, jugement, commandement de quitter les lieux, puis expulsion.

Cette procédure complète prend plusieurs mois, et si le jugement n’est pas encore exécuté au 1er novembre, il est suspendu jusqu’au 1er avril de l’année suivante.

C’est pour cette raison que le mode d’entrée change absolument tout : l’effraction ouvre la voie rapide, la ruse impose la voie longue.

Combien de temps faut-il compter en pratique ?

Dans le meilleur des cas — effraction avérée, plainte déposée dans les 48 heures, préfet réactif — l’expulsion peut intervenir en moins d’une semaine. C’est rare, mais ça arrive, surtout en cas de résidence principale clairement identifiable.

Dans les situations plus complexes — résidence secondaire, préfet qui refuse, passage obligé par le tribunal — comptez entre 6 et 12 semaines. Si le propriétaire tarde à réagir ou si la preuve de l’effraction est faible, les délais s’allongent encore.

Un autre facteur joue : la réactivité des forces de l’ordre. Même avec un arrêté préfectoral ou une décision de justice en main, l’intervention de la police ou de la gendarmerie peut prendre quelques jours, selon les priorités locales et les effectifs disponibles.

Cela étant, la situation s’est nettement améliorée depuis 2023. Les préfectures sont désormais mieux équipées pour traiter ces demandes, et les circulaires ministérielles insistent sur la nécessité de répondre vite.

Ce qu’il faut retenir avant d’agir

La trêve hivernale n’est pas une immunité générale pour tous les occupants. Elle protège les locataires en difficulté, pas ceux qui entrent par la force dans un logement qui ne leur appartient pas.

Pour qu’un propriétaire puisse agir en dehors de la trêve, il faut prouver l’effraction : des traces matérielles, un constat, une plainte déposée rapidement.

Sans cette preuve, la procédure bascule dans le droit commun, avec toutes les protections que la loi accorde aux occupants de bonne foi — même si, en réalité, ils ne le sont pas.

Dernière chose : ne jamais céder à la tentation de se faire justice soi-même. Les sanctions pour expulsion illégale vont jusqu’à trois ans de prison et 30 000 € d’amende, selon l’article 226-4 du code pénal. Même face à un squat flagrant, seule la puissance publique peut ordonner et exécuter l’évacuation.

Le calendrier compte, mais le mode d’entrée compte davantage. Entre novembre et mars, cette distinction fait toute la différence pour des milliers de propriétaires qui, faute d’information précise, renoncent à agir alors qu’ils le pourraient.